Оценка соразмерной платы за сервитут

Оценка соразмерной платы за земельный сервитут

Правовые основы установления сервитута

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитуты бывают двух видов. 

•          Публичный - в интересах государства, общества и неограниченного круга лиц.

•          Частный - в интересах конкретных лиц.

Два самых распространенных случая установления сервитута:

1.            Организация прохода и проезда через земельный участок.

2.            Прокладка и обслуживание коммуникаций: электрические сети, теплосети и т.п

Сервитут устанавливается только тогда, когда иначе организовать проход/проезд или спроектировать сети нельзя. То есть, прежде чем поднимать вопрос об установлении сервитута, следует проработать все возможные альтернативные пути проезда или прокладки коммуникаций. Чтобы суд удовлетворил иск все альтернативные варианты должны являться или невозможными или существенно более затратными.

В обзоре кроме правовых вопросов, подробно рассмотрен вопрос определения платы за сервитут. 

Как проводится оценка платы за сервитут?

Основная логическая мысль, которую поддерживают современные методические рекомендации следующая:

Плата за сервитут = РС без сервитута - РС с учетом сервитута

где РС - рыночная стоимость объекта

Однако, на практике, такого рода расчет чаще всего не может быть реализован. Это происходит в первую очередь из-за дефицита рыночной информации.

Верховный суд, постановил при определении платы за сервитут учитывать следующее:

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом, необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Существует несколько методов оценки, применение которых зависит от конкретной ситуации. В каждом случае оценка начинается с изучения характеристик обременяемого и зависимого земельного участка.

Подходы к оценке будут отличаться для земель сельскохозяйственных назначений, земель под торговую застройку, дорог и проездов, лесных участков и др.

Каждый случай подробно рассматривается оценщиком.

Как проверить разумность (соразмерность) платы за сервитут?

Если вам предлагаю заключить соглашение об установлении сервитута, существуют достаточно простые способы проверки:

1. Плата за сервитут не может быть больше арендной платы за участок. Как правило, это справедливо, потому что передача прав аренды - это передача полного пакета прав пользования и распоряжения участком. Право на сервитут подразумевает не полный объем прав (ограниченное пользование), который меньше прав аренды. Поэтому плата за сервитут не может быть больше арендной платы.

2. Единовременная плата за сервитут не может быть больше рыночной стоимости части земельного участка, на который накладывается обременение. Логика та же, право ограниченного пользования не соразмерно праву собственности.

3. Если установление сервитута делает полностью невозможным эксплуатацию части земельного участка, годовая плата за сервитут не может быть меньше чем сумма земельного налога, приходящегося на эту часть.

Для того, чтобы определить справедливую сумму и обосновать расчет, мы рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам, имеющим опыт работы с такими вопросами. 

Мы готовы взять вопрос по установлению сервитута на себя полностью: 

1. Подготовим межевое дело и определим необходимую часть участка

2. Проведем оценку соразмерной платы за сервитут.

3. Подготовим и зарегистрируем соглашением.

4. Если достигнуть соглашения не получится, поможем в суде.

Стоимость услуг “ПОД КЛЮЧ” зависит от обстоятельств и определяется индивидуально.

Позвоните нам и получите предварительную консультацию бесплатно! 

Можно позвонить + 7 (343) 382-36-23 

Или отправить заявку на электронную почту proregionocenka@mail.ru