BASICS
Оценка арендной ставки и размера арендных платежей
Сделки по аренде широко распространены в отношении недвижимости, спецтехники, оборудования, автотранспорта и другого имущества. Оценка арендной платы может производиться как для целей заключения самой сделки, так и для разрешения судебных споров.
Ставка аренды объектов недвижимости
Оценка для заключения договора аренды
Подготовка отчета независимого оценщика при заключении договора обязательна в случае, когда одной из сторон сделки является бюджетное государственное или муниципальное предприятие.
Если заключение договора предполагается в рамках конкурсной процедуры, отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы используется для определения начальной минимальной цены контракта.
В случае, когда речь идет о федеральной собственности, отчет проходит экспертизу в Росимуществе. Альтернативой этому может быть прохождение экспертизы в СРО оценщиков. Вариант подтверждения достоверности отчета выбирается индивидуально в зависимости от конкретной ситуации.
Судебные споры
Оценка арендной ставки в судебных спорах чаще всего связана с тремя категориями дел:
1. Оспаривание заключенных договоров в связи с намеренным искажением цены договора (завышение или занижение).
2. Определение платы за фактическое пользование имуществом, когда договор не был заключен.
3. Определение убытков, связанных с невозможностью использования имущества в следствии с теми или иными обстоятельствами.
Вопросы, которые ставятся на разрешение при проведении судебной экспертизы, могут звучать следующим образом:
- Какова рыночная ставка арендной платы за пользование имуществом ….?
- Какова сумма арендных платежей за фактическое пользование имуществом за период …?
- Какова средняя рыночная арендная ставка на момент заключения договора аренды …?
Методы оценки
Для оценки арендной ставки в 90% случаев используется сравнительный (рыночный) метод. Он является наиболее показательным, поскольку расчет строится на использовании рыночной информации об аналогичных объектах.
Например, при оценке офиса или магазина изучается рынок аренды подобных помещений. Вывод делается по ценам 4-5 максимально похожих по характеристикам объектов.
Затратный и доходный подходы используются реже. Их применение чаще всего связано либо со спецификой объекта, либо с неразвитостью рынка.
Что нужно и какие сроки?
В среднем, оценка ставки аренды занимает от 4 до 10 рабочих дней, для ее проведения потребуются документы, описывающие характеристики имущества.
Подготовка отчета независимого оценщика при заключении договора обязательна в случае, когда одной из сторон сделки является бюджетное государственное или муниципальное предприятие.
Если заключение договора предполагается в рамках конкурсной процедуры, отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы используется для определения начальной минимальной цены контракта.
В случае, когда речь идет о федеральной собственности, отчет проходит экспертизу в Росимуществе. Альтернативой этому может быть прохождение экспертизы в СРО оценщиков. Вариант подтверждения достоверности отчета выбирается индивидуально в зависимости от конкретной ситуации.
Судебные споры
Оценка арендной ставки в судебных спорах чаще всего связана с тремя категориями дел:
1. Оспаривание заключенных договоров в связи с намеренным искажением цены договора (завышение или занижение).
2. Определение платы за фактическое пользование имуществом, когда договор не был заключен.
3. Определение убытков, связанных с невозможностью использования имущества в следствии с теми или иными обстоятельствами.
Вопросы, которые ставятся на разрешение при проведении судебной экспертизы, могут звучать следующим образом:
- Какова рыночная ставка арендной платы за пользование имуществом ….?
- Какова сумма арендных платежей за фактическое пользование имуществом за период …?
- Какова средняя рыночная арендная ставка на момент заключения договора аренды …?
Методы оценки
Для оценки арендной ставки в 90% случаев используется сравнительный (рыночный) метод. Он является наиболее показательным, поскольку расчет строится на использовании рыночной информации об аналогичных объектах.
Например, при оценке офиса или магазина изучается рынок аренды подобных помещений. Вывод делается по ценам 4-5 максимально похожих по характеристикам объектов.
Затратный и доходный подходы используются реже. Их применение чаще всего связано либо со спецификой объекта, либо с неразвитостью рынка.
Что нужно и какие сроки?
В среднем, оценка ставки аренды занимает от 4 до 10 рабочих дней, для ее проведения потребуются документы, описывающие характеристики имущества.
Команда
