Оценка стоимости аренды
Одно из существенных условий договора аренды, равно как и любого другого - это цена. Сделка предполагает, что арендатор, получает во временное пользование и владение объект, и обязуется вносить плату в пользу арендодателя, поэтому в договоре устанавливается цена - арендная плата.
Часто стороны договариваются об арендной ставке без привлечения оценщика, опираясь на собственное понимание рыночной цены. Но в ряде случаев участие оценщика является обязательным по закону.
Часто стороны договариваются об арендной ставке без привлечения оценщика, опираясь на собственное понимание рыночной цены. Но в ряде случаев участие оценщика является обязательным по закону.
Ставка аренды объектов недвижимости
Когда оценка обязательна?
Передача во временное пользование и владение государственного или муниципального имущества предполагает обязательное привлечение независимого оценщика. В таком случае договор аренды не может быть заключен без составления отчета об оценке.
Также при взыскании платы за фактическое пользование в судебном порядке, в качестве основного доказательства суммы долга используется отчет об оценке или заключение судебного эксперта.
Аналогичная необходимость возникает когда рассматривается налоговый спор. Налоговая инспекция не редко оспаривает сделки, связанные со сдачей или использованием имущества. Особенно если арендодателями или арендаторами выступают учредители или руководство компании. Речь, как правило, ведется о чрезвычайно завышенной или, наоборот, заниженной арендной плате. Доказать адекватность платежа поможет оценщик.
В отдельных случаях проведение независимой оценки считается рекомендованным, например, когда кто-то из контрагентов находится в предбанкротном состоянии и высока вероятность оспаривания заключенных сделок. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, лучше подготовить отчет заранее.
В чем разница между арендной ставкой и арендной платой?
Ответ о стоимости может быть дан в виде трех величин: арендная ставка, арендный платеж и сумма платежей за период.
Арендная ставка — это сумма, которую обязан ежемесячно платить арендатор за условную единицу (квадратный или погонный метр, единицу объема).
Арендный платеж - это сумма, уплачиваемая за арендуемое имущество целиком. То есть полная величина регулярной платы за весь объект.
Распространенной является ситуация, когда пользование имуществом происходит без заключения договора, а часто и без согласия собственника. В таком случае последний имеет право обратиться в суд за взысканием суммы платежей за период неправомерного использования имущества.
При постановке вопроса о сумме пропущенных платежей за ретроспективный период, оценщик определяет рыночный размер арендного платежа на начальную дату и распространяет его на весь срок, корректируя в зависимости от колебаний рынка.
Методы оценки
Методы оценки арендной ставки похожи на методы оценки рыночной стоимости объектов, при этом они имеют ряд особенностей, в связи с тем фактом, что порядок передачи прав на объект носит временный характер.
Чаще всего используется сравнительный подход. Однако, бывает, что рынок аренды объекта не развит. В таком случае используется затратный подход (метод обратный методу капитализации). Такой метод основан на предпосылке, что передача в аренду имущества предполагает как получение дохода, так и возврат вложенных инвестиций. При использовании такого подхода возможно оценить ставку аренды не только в отношении объекта недвижимости, но и за использование оборудования, подвижного состава, спецтехники и бизнеса.
При оценке важно учесть сдается ли только объект недвижимости, или вместе с ним передается какое-либо дополнительное имущество: мебель, оборудование, инвентарь. В нашей практике были случаи, когда стоимость аренды “приданного” значительно превышает стоимость аренды самого объекта, например, когда речь идет об производственной площадке насыщенной оборудованием.
Какие факторы влияют на величину арендной ставки?
Оценщик рассматривает стандартный набор качественных и количественных характеристик объекта. Для недвижимости это местоположение, техническое состояние и уровень отделки, коммерческие факторы (наличие отдельного входа, места под вывеску), обеспеченность инженерными коммуникациями (ХВС, ГВС, отопление, кондиционер и т.д.), наличие социальной инфраструктуры, парковочных мест и остановок транспорта. Вывод делается после комплексного анализа всех характеристик и чувствительности рынка к ним.
Как самостоятельно рассчитать арендную ставку?
Существует способ быстрого расчета или проверки. Например, чтобы самостоятельно рассчитать арендный платеж за квартиру, нужно ее рыночную стоимость умножить на 0,07 и разделить на 12.
При стоимости квартиры 6 млн. разумным будет считаться арендный платеж в районе 35 000 руб.
6 000 000 * 0,07 / 12 = 35 000 руб.
Для коммерческой недвижимости расчет такой же, только умножать нужно на 0,1.
Оценка права заключения договора аренды.
В отдельных случаях требуется определить не ставку аренды, но стоимость самого права заключения такого договора. Это необходимо, когда заключение договора аренды предполагается путем проведения открытого аукциона. Чаще всего это связано с управлением государственным имуществом. И вот тут-то без оценщика не обойтись. Это не типовая работа, требующая высокого уровня квалификации и глубокого понимания принципов и специфики ценообразования в подобных сделках.
В нашей практике есть еще более специфические экспертизы, например определение стоимости заключения договора безвозмездного пользования имуществом.
Документы необходимые для оценки
Стоимость услуг
Стоимость услуг по оценке арендной ставки составляет от 10 000 руб.
Позвоните или напишите нам в WhatsApp!
Передача во временное пользование и владение государственного или муниципального имущества предполагает обязательное привлечение независимого оценщика. В таком случае договор аренды не может быть заключен без составления отчета об оценке.
Также при взыскании платы за фактическое пользование в судебном порядке, в качестве основного доказательства суммы долга используется отчет об оценке или заключение судебного эксперта.
Аналогичная необходимость возникает когда рассматривается налоговый спор. Налоговая инспекция не редко оспаривает сделки, связанные со сдачей или использованием имущества. Особенно если арендодателями или арендаторами выступают учредители или руководство компании. Речь, как правило, ведется о чрезвычайно завышенной или, наоборот, заниженной арендной плате. Доказать адекватность платежа поможет оценщик.
В отдельных случаях проведение независимой оценки считается рекомендованным, например, когда кто-то из контрагентов находится в предбанкротном состоянии и высока вероятность оспаривания заключенных сделок. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, лучше подготовить отчет заранее.
В чем разница между арендной ставкой и арендной платой?
Ответ о стоимости может быть дан в виде трех величин: арендная ставка, арендный платеж и сумма платежей за период.
Арендная ставка — это сумма, которую обязан ежемесячно платить арендатор за условную единицу (квадратный или погонный метр, единицу объема).
Арендный платеж - это сумма, уплачиваемая за арендуемое имущество целиком. То есть полная величина регулярной платы за весь объект.
Распространенной является ситуация, когда пользование имуществом происходит без заключения договора, а часто и без согласия собственника. В таком случае последний имеет право обратиться в суд за взысканием суммы платежей за период неправомерного использования имущества.
При постановке вопроса о сумме пропущенных платежей за ретроспективный период, оценщик определяет рыночный размер арендного платежа на начальную дату и распространяет его на весь срок, корректируя в зависимости от колебаний рынка.
Методы оценки
Методы оценки арендной ставки похожи на методы оценки рыночной стоимости объектов, при этом они имеют ряд особенностей, в связи с тем фактом, что порядок передачи прав на объект носит временный характер.
Чаще всего используется сравнительный подход. Однако, бывает, что рынок аренды объекта не развит. В таком случае используется затратный подход (метод обратный методу капитализации). Такой метод основан на предпосылке, что передача в аренду имущества предполагает как получение дохода, так и возврат вложенных инвестиций. При использовании такого подхода возможно оценить ставку аренды не только в отношении объекта недвижимости, но и за использование оборудования, подвижного состава, спецтехники и бизнеса.
При оценке важно учесть сдается ли только объект недвижимости, или вместе с ним передается какое-либо дополнительное имущество: мебель, оборудование, инвентарь. В нашей практике были случаи, когда стоимость аренды “приданного” значительно превышает стоимость аренды самого объекта, например, когда речь идет об производственной площадке насыщенной оборудованием.
Какие факторы влияют на величину арендной ставки?
Оценщик рассматривает стандартный набор качественных и количественных характеристик объекта. Для недвижимости это местоположение, техническое состояние и уровень отделки, коммерческие факторы (наличие отдельного входа, места под вывеску), обеспеченность инженерными коммуникациями (ХВС, ГВС, отопление, кондиционер и т.д.), наличие социальной инфраструктуры, парковочных мест и остановок транспорта. Вывод делается после комплексного анализа всех характеристик и чувствительности рынка к ним.
Как самостоятельно рассчитать арендную ставку?
Существует способ быстрого расчета или проверки. Например, чтобы самостоятельно рассчитать арендный платеж за квартиру, нужно ее рыночную стоимость умножить на 0,07 и разделить на 12.
При стоимости квартиры 6 млн. разумным будет считаться арендный платеж в районе 35 000 руб.
6 000 000 * 0,07 / 12 = 35 000 руб.
Для коммерческой недвижимости расчет такой же, только умножать нужно на 0,1.
Оценка права заключения договора аренды.
В отдельных случаях требуется определить не ставку аренды, но стоимость самого права заключения такого договора. Это необходимо, когда заключение договора аренды предполагается путем проведения открытого аукциона. Чаще всего это связано с управлением государственным имуществом. И вот тут-то без оценщика не обойтись. Это не типовая работа, требующая высокого уровня квалификации и глубокого понимания принципов и специфики ценообразования в подобных сделках.
В нашей практике есть еще более специфические экспертизы, например определение стоимости заключения договора безвозмездного пользования имуществом.
Документы необходимые для оценки
- Выписка из ЕГРН или Свидетельство о собственности на объект
- Кадастровый или технический паспорт.
- Перечень имущества.
- Реквизиты заказчика оценки.
Стоимость услуг
Стоимость услуг по оценке арендной ставки составляет от 10 000 руб.
Позвоните или напишите нам в WhatsApp!
Команда
