Наиболее распространенные формулировки вопросов, которые ставятся перед экспертами:

• Произведены ли на объекте строительно-монтажные работы, приводящие к возникновению неотделимых улучшений?
• К какому виду работ (текущему или капитальному ремонту, реконструкции, переоборудованию) относятся произведенные работы?
• Является ли результат произведенных на объекте работ отделимым либо неотделимым улучшением?
• Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений (при наличии), произведенных на объекте?

Для получения объективных выводов эксперт производит поэтапное исследование, начиная с анализа признаков неотделимых улучшений и заканчивая оценкой их стоимости.

Возникло ли в результате работ улучшение?
На первом этапе эксперт должен установить, является ли результат работ улучшением, или его следует считать нейтральным по отношению к объекту. К слову, встречаются случаи, когда результат работ приводит к ухудшению характеристик помещения.

Улучшения могут образоваться в результате капитального ремонта, реконструкции, перепланировки, переустройства, модернизации, благоустройства территории.

Например, увеличение площади объекта после реконструкции будет считаться улучшением, поскольку характеристики объекта изменились. А замена радиатора не будет, так как новых характеристик у объекта не возникает.

Выполнение отделки в помещении в отдельных случаях будет улучшением. Но не при проведении косметического или текущего ремонта, когда производится замена изношенных отделочных материалов без изменения свойств помещения. Текущий ремонт направлен исключительно на поддержание объекта в исправном состоянии. Т.е. новые качества у объекта не появляются, его назначение не изменяется и технико-экономические показатели не повышаются.

Неотделимым улучшением не может являться результат работ, приводящий к:
– ухудшению технических характеристик и технико-экономических показателей объекта;
– ухудшению или полной утрате функциональных свойств объекта;
– снижению либо полной утрате прочности, устойчивости, несущей способности
конструктивных элементов.

Таким образом, в качестве улучшения будут рассматриваться результаты работ, создающие новые характеристики объекта, повышающие его потребительскую ценность или добавляющие новые свойства.

Анализ возможности отделения улучшения
Теоретически существует возможность отделить что угодно от чего угодно, вместе с этим, в экспертной практике рассматриваются последствия такого отделения.

Признаки отделимых улучшений:
-тип соединений позволяет отделить объект без повреждения или разрушения как самого объекта, так и того, на чем он установлен: болтовые, другие резьбовые, съемно-разъемные и иных подобных соединений, соединение путем вложения, отдельные ситуации сварных соединений;
- демонтированный объект можно использовать повторно в полном объеме;

Признаки неотделимых улучшений:
-отсутствует возможность демонтировать объект без повреждения;
-любой из рассматриваемых вариантов осуществления демонтажа улучшения приведет к повреждению объекта, на котором он расположен;
-использование демонтированного объекта после демонтажа в полном объеме не возможно
Улучшения объекта, последствия отделения которых можно устранить в ходе текущего ремонта, следует относить к отделимым улучшениям.

Когда делается оценка неотделимых улучшений?
Есть три распространенных ситуации:

1. При расторжении договоров аренды, когда арендатор произвел капитальный ремонт или модернизацию.
2. При разделе имущества между супругами, когда в браке была произведена реконструкция или достройка жилого дома, основная часть которого приобретена одним из супругов до брака.
3. При выкупе муниципального имущества арендатором, чтобы исключить повторную оплату улучшений, за которые арендатор уже заплатил при строительстве.

Можно представить и другие сценарии, которые могут привести к необходимости оценки. Мы готовы рассмотреть каждый из них.

Порядок и методика оценки неотделимых улучшений
На первом этапе описывается объект и та его часть, по отношению к которой произведены работы. Определяется состав и результат работ.
Проводится классификация результатов работ, по признакам указанным выше.
После этого, выделяется и описывается объем работ и материалов, в результате которых возникли улучшения. В финальной части делается расчет стоимости работ и материалов. Иногда при расчете дополнительно требуется учесть величину физического износа.

Утвержденные методики проведения судебной экспертизы неотделимых улучшений.
На текущий момент методический подход к оценке неотделимых улучшений раскрывается в статье А.Е. Фоменко “Отделимые и неотделимые улучшения недвижимого имущества: методические рекомендации для экспертов-строителей”, опубликованной в научно-практическом журнале Теория и практика судебной экспертизы. 2018. Том 13. № 3. С. 53–70. (ссылка на загрузку статьи)
Статья описывает классификационные характеристики неотделимых улучшений и содержит в себе ряд примеров, позволяющих наглядно представить данную теоретическую категорию результатов работ.

Документы необходимые для оценки

1. Технический паспорт объекта
2. Проектная документация (если есть)
3. Сметы (если есть)
4. Документация, описывающая объект до проведения улучшений
5. Фотографии или видеоматериалы

Стоимость услуг
Стоимость экспертизы по оценке неотделимых улучшений составляет от 30 000 руб. и зависит от величины объекта и состава проведенных работ.